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1 物业管理概论1

案例1-01 职工住房不能拒绝统一物业管理2

案例1-02 不要盲目倡导“业主至上”3

案例1-03 物业管理“管”什么6

案例1-04 委托性服务要收费9

案例1-05 弄清业主、开发商、物业管理公司三者关系11

案例1-06 物业管理必须签订物业服务合同13

案例1-07 物管纠纷不适用《消费者权益保护法》15

案例1-08 服务不尽职，业主联名投诉16

案例1-09 优质服务须从小事做起17

案例1-10 还是“物业管理”好20

2 物业管理企业23

案例2-01 企业名称不容他人擅自使用24

案例2-02 越俎代庖，合同无效26

案例2-03 物业管理服务应广泛听取业主意见28

案例2-04 物业公司不作为，双倍偿还管理费30

案例2-05 服务质量不过关，业主跌伤谁负责31

案例2-06 自家阳台晒衣服不应受限制33

案例2-07 物业管理企业无罚款权35

案例2-08 物业服务收费不能单方面增加36

案例2-09 游泳池遇溺，物业公司应担责38

案例2-10 钢管绊倒业主，物业公司赔偿39

3 人力资源管理43

案例3-01 事实劳动可以证明雇佣关系存在44

案例3-02 劳动合同中的试用期应正确计算46

案例3-03 劳动合同不能随意解除48

案例3-04 “竞业限制”不能拴住职工转行51

案例3-05 未解除合同的人员，企业不能随意聘用53

案例3-06 在任工会干部岂能被随意“炒鱿鱼”54

案例3-07 员工偷窃，物业公司应担责任56

案例3-08 员工的绩效考评如何开展58

案例3-09 加班工资岂能随意支付61

案例3-10 没有企业文化就没有凝聚力64

4 物业公共费用管理67

案例4-01 物业维修基金不得擅自动用68

案例4-02 业主享有管理费开支的知情权69

案例4-03 物业公司不能搭车收费71

案例4-04 入住前的管理开支亏空应由谁承担75

案例4-05 慎对物业管理费的赠送77

案例4-06 不合法的“招待费”可拒交79

案例4-07 承租人是否应支付物业管理费81

案例4-08 具有合法抗辩理由，业主可拒交管理费82

案例4-09 如何计算物业管理服务费的滞纳金86

案例4-10 专业会计助阵“砍”低物业服务费88

5 物业风险管理91

案例5-01 公共场所受伤，物业公司负主要责任92

案例5-02 保险中的如实告知义务94

案例5-03 无忧险种助优质管理97

案例5-04 尽职管理——风险责任转移的前提99

案例5-05 投保员工诚实保证保险分散企业经营风险102

案例5-06 购买公众责任险，出现风险少烦恼105

案例5-07 购买雇主责任险转嫁管理风险108

案例5-08 地滑伤人要赔偿，保险为物业公司解忧愁110

案例5-09 物业管理签约中谨防责任风险112

案例5-10 加强管理，规避行文中的责任风险113

6 物业的区分所有权117

案例6-01 楼宇的共用部分不得私自留用118

案例6-02 承重墙不得擅自损坏119

案例6-03 小区建通信基站引纠纷121

案例6-04 楼宇顶层出租要合法123

案例6-05 公共烟道被堵，找谁说事125

案例6-06 安装防盗门不得占用共用面积128

案例6-07 公共通道不得私自占用129

案例6-08 天台安装冷气机组，顶层住户无权阻挠131

案例6-09 物业公司入室维修管道，业主应提供便利132

案例6-10 使用物业应注意相邻关系134

7 业主大会与业主委员会137

案例7-01 维护未成年业主的投票权138

案例7-02 业主贴公告批评物业公司不违法140

案例7-03 维权过火，业主吃官司142

案例7-04 业主自行召集业主大会惹争议143

案例7-05 登记备案是业主委员会成立的要件147

案例7-06 虽获高票数，难进业主委员会149

案例7-07 居委会选聘的物业公司无效151

案例7-08 业主委员会的权力有多大154

案例7-09 业主委员会签订的物管合同对业主有约束力157

案例7-10 业主委员会无权自行收费158

8 房屋修缮与装修管理163

案例8-01 房屋维修责任界定要清楚164

案例8-02 公有房售出后维修费应由谁承担165

案例8-03 楼板渗漏责任人负责维修167

案例8-04 管道渗水财产受损，物业公司买单169

案例8-05 顶棚渗水维修惹争议174

案例8-06 铝窗脱落砸小车，物业公司要赔偿176

案例8-07 工程装修的拆改、报建应合法178

案例8-08 装修损坏房屋结构属违法行为180

案例8-09 管理处无权要求业主拆门183

案例8-10 物业公司违约应赔偿185

9 物业设备与设施管理189

案例9-01 巨额水费应由谁来分担190

案例9-02 不采取紧急避险措施，物业公司赔偿损失192

案例9-03 雨水管道被堵，财产受损谁担责195

案例9-04 梯灯不亮老妪摔伤，物业公司被判赔偿198

案例9-05 电击致人死亡，物业公司应赔偿199

案例9-06 空调滴水扰人休息202

案例9-07 送餐员可用物业电梯送餐203

案例9-08 物业公司轻管理 秋千致人残206

案例9-09 设施维修致人伤 施工单位担责209

案例9-10 滥用对讲机，险误防洪大事212

10 物业公共秩序管理215

案例10-01 如何界定物业公司的安全义务216

案例10-02 业主家中失窃，物业公司该赔偿217

案例10-03 保安铐业主，法院判赔偿219

案例10-04 收了停车费应该保障车位的使用权220

案例10-05 车辆被盗，物管企业应赔偿222

案例10-06 免费保管车辆，丢失也要赔偿224

案例10-07 业主家失火，物业公司应立刻灭火225

案例10-08 小孩玩火致死，物管企业赔偿损失227

案例10-09 抓消防安全，反吃官司成被告229

案例10-10 楼上救火楼下被淹，楼下起诉楼上赔钱232

11 物业环境管理235

案例11-01 遭遇煤灰污染，不可拒缴管理费236

案例11-02 刺鼻气味扰人难以安居237

案例11-03 水泵噪声超标，业主投诉获解决240

案例11-04 公共绿化用地，不得擅自占用242

案例11-05 物业公司无权移走小区绿化树木245

案例11-06 草坪护栏尖端扎伤人，物业公司承担医疗费247

案例11-07 绿化挖坑致人亡，物业公司失职应赔偿249

案例11-08 树枝砸伤人，物业公司赔偿250

案例11-09 外墙清洗操作不当引起投诉252

案例11-10 员工违规，公司承担法律责任255

12 物业综合经营管理257

案例12-01 会所经营应合法、合规258

案例12-02 广告进小区，应由谁做主261

案例12-03 电梯间不得擅自出租264

案例12-04 生活用品岂能强行搭售266

案例12-05 会议室租赁惹来“祸”268

案例12-06 公共区域的经营权，物业公司无权做主270

案例12-07 修理物被骗 物业公司应赔偿271

案例12-08 楼下灶烘人 要补“降温钱”274

案例12-09 班车巴士亏损谁负担276

案例12-10 物业维修换件应保证质量277

附录281

1．中华人民共和国民法通则282

一、物业管理常用的法律282

2．中华人民共和国合同法（总则部分）303

3．中华人民共和国消费者权益保护法317

4．中华人民共和国劳动法325

二、国务院颁布的有关物业管理法规337

1．物业管理条例337

2．城市私有房屋管理条例348

3．城市供水条例352

4．城市市容和环卫管理条例357

1．城市异产毗连房屋管理规定363

三、国家有关部委颁布的物业管理规章363

2．城市新建住宅小区管理办法365

3．住宅室内装饰装修管理办法369

4．公有住宅售后维修养护管理暂行办法376

四、部分省、直辖市颁布的地方性物业管理规定378

1．北京市居住小区物业管理办法378

2．上海市居住物业管理条例382

3．广东省物业管理条例395

参考文献403